KUALA LUMPUR - Perbezaan pampasan sebanyak 310 peratus yang ditawarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian, berbanding penilaian persendirian, telah mencetuskan kekecohan dalam kalangan penduduk flat Kampung Sungai Baru ketika mereka berdepan dengan pengusiran di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (LAA).
Seorang penduduk yang dikenali sebagai Musa telah mengupah penilai bebas pada Jun tahun lalu, yang kemudiannya membuat penilaian bahawa flat seluas 440 kaki persegi itu adalah pada harga RM1,480 setiap kaki persegi, menurut dokumen yang dilihat oleh The Vibes.
Jumlah ini jauh melebihi pampasan yang ditawarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian, yang menetapkan RM470 setiap kaki persegi kepada pemilik pangsapuri empat tingkat itu. Bagaimanapun, Musa tidak mengetahui laporan Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta Kementerian Kewangan, yang telah disiapkan sebelum ini.
Meskipun flat itu mempunyai pemandangan panoramik Menara Berkembar Petronas (KLCC) dan hanya mengambil masa selama empat minit jika berjalan kaki dari stesen LRT Kampung Baru serta hanya berjarak 2km dari Hospital Kuala Lumpur, ia dianggarkan hanya RM240,000.
Jumlah itu termasuk kerja pengubahsuaian dan bayaran untuk berpindah.
Bagaimanapun, penilai yang dilantik Musa mencadangkan bahawa dia sepatutnya menerima hampir RM700,000, mengambil kira kos berpindah, penginapan sementara dan pengubahsuaian. Ia hampir tiga kali ganda lebih banyak daripada apa yang ditawarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian kepadanya pada November lalu.
Walaupun pampasan untuk rumah teres di kawasan yang sama masih belum diumumkan, satu penilaian bebas yang dilihat oleh The Vibes menilai rumah teres satu tingkat pada harga kira-kira RM1,500 setiap kaki persegi.
Terletak tidak jauh dari Pintasan Saloma (Saloma Link) yang ikonik, Kampung Sungai Baru terdiri daripada tujuh blok rumah pangsa kos rendah dan 98 rumah teres yang terletak di atas tanah pajak seluas 5.23 hektar, tanah Penempatan Pertanian bukan Melayu.
Pada 2016, pemaju perumahan Ritzy Gloss Sdn Bhd memeterai memorandum persefahaman dengan Persatuan Penduduk Kampung Sungai Baru untuk membangunkan kawasan tersebut melalui perjanjian usaha sama.
Bagaimanapun, sebilangan penduduk mendakwa Pengerusi Persatuan Kebajikan Pemilik Hartanah Kampung Sungai Baru (PKPHKSB), tidak mewakili majoriti penduduk.
Selain itu, Pengarah Unit Kerjasama Awam Swasta Ritzy Gloss Sdn Bhd, Abdul Hadi Ahmad, dalam temu bual dengan akhbar mingguan Wilayahku, khusus untuk warga kota di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan berkata, persatuan itu menjemput Ritzy Gloss kerana rekod prestasinya dalam membangunkan Kampung Kerinchi.
Cadangan pembangunan itu melibatkan pembinaan kondominium mewah, unit komersial dan blok flat. Unit-unit di blok flat yang dicadangkan telah ditawarkan kepada pemilik sebagai balasan kepada hak milik tanah mereka.
Ritzy Gloss juga berjanji untuk menampung kos penempatan semula semasa pembinaan dan dalam kes tertentu, bergantung kepada saiz tanah yang dimaksudkan serta pemilik juga diberi pampasan sekali gus.
Meskipun rundingan berlarutan, tawaran itu bagaimanapun gagal menarik perhatian 37 pemilik rumah teres dan 72 unit rumah pangsa.
Berikutan itu, Ritzy Gloss memohon untuk memperoleh 37 rumah teres dan baki 37 unit pangsapuri di bawah LAA, manakala 34 rumah teres dikecualikan daripada pemindahan itu.
Keseluruhannya, terdapat 98 rumah teres dan 264 unit pangsapuri.
Siapa Ritzy Gloss?
Ditubuhkan pada 2005 dengan alamat perniagaan di KL Gateway Mall, Ritzy Gloss disenaraikan sebagai pemaju hartanah, dengan pengarahnya ialah Datuk Yasran Hussain, Aqmal Azam Ahmad, Tung Shao Yin, dan Hadi, yang secara kebetulan adalah bapa kepada ratu gimnastik negara, Farah Ann Abdul Hadi.
Tung, dengan alamat berdaftar di Sri Petaling, Kuala Lumpur, disebut dalam Panama Papers dengan dakwaan mempunyai kaitan dengan syarikat Medeva Venture Ltd yang berpangkalan di British Virgin Islands.
Terdapat lima pemegang sahaja dalam Ritzy Gloss, iaitu Suez Capital Sdn Bhd (51 peratus, Scenic Starhill Sdn Bhd (21.25 peratus, Transworld Equity Sdn Bhd (12.75 peratus, Yedor Holdings Sdn Bhd (10 peratus) serta Yeoh Ah Tu (5 peratus).
Walaupun Yedor Holdings ialah syarikat yang dimiliki oleh Chong Mei Yien dan Lee Siew Kuan dengan modal berbayar RM2, namun Scenic Starhill dan Transworld Equity dimiliki oleh Suez Capital.
Dalam pada itu, pakar kerajaan tempatan, Derek Fernandez memberitahu The Vibes bahawa ketelusan adalah paling penting apabila menggunakan LAA untuk tujuan pembangunan semula.
Beliau berkata Seksyen 3(1) akta itu, tujuan tanah boleh diperolehi, mesti dipatuhi dengan ketat kerana ia penting untuk memaklumkan kepada pemilik tanah mengenai bahagian khusus Seksyen 3(1) di mana tanah mereka diambil alih dan siapa penerima muktamad pengambilalihan itu.
Walaupun Fernandez percaya bahawa sama ada tanah persendirian dengan pembangunan yang mapan boleh diperoleh untuk pembangunan semula komersial boleh dipersoalkan namun dalam situasi di mana pengambilalihan adalah wajar, pemilik tanah mesti diberi pampasan yang mencukupi dan adil.
Untuk mencapainya, beliau berkata potensi pembangunan tanah itu, seperti yang termaktub dalam pelan pembangunan, perlu diambil kira.
Dari sudut tadbir urus yang baik, Fernandez percaya ini perlu dilakukan sebelum pengambilalihan dimulakan.
Beliau menambah, rancangan itu mesti diluluskan di bawah Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982 dan diwartakan untuk menyusun penggunaan tanah yang dibenarkan, atau pengezonan, serta nisbah plotnya.
Nisbah plot ialah jumlah keluasan pembangunan dibahagikan dengan saiz tanah. Sebagai contoh, bangunan seluas 5,000 kaki persegi yang dibina di atas plot 5,000 kaki persegi akan mempunyai nisbah plot 1.
''Jika pelan pembangunan menyebabkan peningkatan nisbah plot atau intensiti pembangunan untuk sebidang tanah maka nilainya juga akan meningkat," katanya.
Badan utama yang bertanggungjawab untuk perancangan pembangunan di kawasan ini ialah Perbadanan Pembangunan Kampung Baru (KBDC), iaitu sebuah agensi yang diwujudkan oleh Akta KBDC 2011 dengan mandat "melaksanakan dasar, arahan dan strategi untuk pembangunan Kampung Baru".
Selaras dengan itu, KBDC pada tahun 2021 telah menerbitkan Pelan Induk Pembangunan Kampung Baru 2040 (KBDMP), panduan komprehensif pembangunan di kawasan itu untuk 20 tahun akan datang.
Meskipun KBDMP mewujudkan rangka kerja pembangunan di Kampung Baru, ia sendiri berdasarkan rangka kerja dokumen perancangan bandar lain seperti Draf Rancangan Struktur Kuala Lumpur 2040 dan Draf Rancangan Tempatan Kuala Lumpur 2040.
Namun rancangan yang dinyatakan belum dibentangkan atau diluluskan di Parlimen. Ia disahkan oleh dokumen Parlimen sehingga kini.
Selain ketidakkonsistenan prosedur, beberapa penduduk juga mendakwa Menteri Wilayah Persekutuan, Datuk Seri Shahidan Kassim tidak bersedia untuk menangani isu itu secara tegas.
Salah seorang penduduk Kampung Sungai Baru yang dikenali sebagai Yati berkata dua pertemuan telah diadakan antara penduduk dan Shahidan pada awal tahun.
Dalam pertemuan kali pertama, Menteri berjanji untuk memberikan bantuan sehingga penyelesaian 'menang-menang' dicapai oleh penduduk dan pemaju. Shahidan kemudiannya mengarahkan pemaju untuk menyediakan pilihan baru kepada penduduk.
Susulan itu, Ritzy Gloss telah menawarkan 'pakej harmoni', perjanjian di mana penduduk boleh membeli unit flat seluas 900 kaki persegi dalam pembangunan baharu itu, separuh daripada jumlah pampasan yang telah diberikan kepada mereka
Bagaimanapun, Yati mempersoalkan keikhlasan perjanjian ini kerana penduduk masih belum menerima sebarang tawaran bertulis.
Dalam pertemuan kedua, Shahidan didesak untuk membatalkan pengambilan tanah tetapi enggan, sebaliknya menawarkan untuk menilai semula tanah untuk pemilik.
Sambil mengakui gesaan mereka untuk menangguhkan pengambilan tanah rumah teres yang kedua telah dijawab, Yati dan seorang lagi penduduk dikenali sebagai Bob percaya ia hanya melengahkan perkara yang tidak dapat dielakkan.
''Masalah itu masih belum ditangani,'' kata Bob kepada The Vibes, sambil menambah masih ada berpeluang untuk berunding dengan Ritzy Gloss, ''Keengganan kerajaan untuk membatalkan (penggunaan) Akta ini umpama memaksa kami untuk berunding dengan 'pistol' diacu ke kepala kami".
''Batalkan penggunaan akta, kemudian baru kita berbincang.'' - Getaran, 17 Mei 2022
